Пора разобраться, как владельцы частных стадионов отбивают затраты через квартиры

• Эта статья в архиве

Автор изучил вопрос.

В России строительство стадионов – убыточное занятие вне зависимости от формы собственности, и инвесторы не строят иллюзий на этот счет.

«Инвестор заведомо отдавал себе отчет в том, что «Открытие Арена» не окупится никогда, – рассказывал в 2015 году гендиректор стадиона «Спартака» Андрей Федун. – Дело в том, что к тому времени, когда стадион будет подходить к половине или к 2/3 окупаемости, возникнет необходимость его реконструкции, что повлечет за собой новые немалые затраты».

«Что касается самоокупаемости, такой проект никогда не окупится. Ну не 20 же играми в сезон», – спустя год описывал ситуацию владелец «Краснодара» Сергей Галицкий. Однако для инвесторов, вложившихся за последнее десятилетие в строительство четырех крупных стадионов в Москве, эти затраты – не выброшенные на ветер деньги. Во всех случаях (стадионы «Спартака», ЦСКА, «Динамо» и еще не построенный стадион «Торпедо») владельцы могут компенсировать затраты на возведение убыточных арен за счет строительства коммерческих объектов поблизости – жилья и офисных центров.

Мы посчитали, как работает эта схема: сколько денег получат владельцы московских клубов от продаж недвижимости около арен (а в случае ЦСКА – от сдачи в аренду офисных площадей прямо на «ВЭБ Арене») и сделает ли это строительство стадионов для них прибыльным. Мы начнем с проекта «Торпедо», который находится в начальной стадии, а в следующих текстах посмотрим на экономику стройплощадок других клубов.

***

Владельцу «Торпедо» Авдееву пришлось стать болельщиком. Но изначально его интересовала только земля

«Я увлекаюсь многими видами спорта, в том числе смотрю футбольные, хоккейные матчи, но назвать себя настоящим футбольным болельщиком не могу», – рассказывал в 2017-м владелец концерна «Россиум» Роман Авдеев, только что ставший владельцем «Торпедо». Сейчас бизнесмена можно часто увидеть на домашних играх команды в клубных цветах, он утверждает, что проникся торпедовским духом.

Однако он никогда не скрывал, что изначально смыслом покупки клуба со стадионом имени Стрельцова, требующим реконструкции, было желание заработать на продаже жилья. «Мы купили девелоперский проект у Прохорова. А так как девелоперы – это люди, которые создают среду, одно из наших обязательств – построить стадион, – говорил Авдеев в 2019-м. – Раньше я много раз проезжал мимо стадиона по набережной, но никогда на нем не был».

Девелоперский проект – это прежде всего два жилых комплекса RiverSky и Foriver, расположенные на Симоновской набережной рядом со стадионом. На момент покупки проект, включавший строительство 251 тысячи кв метров жилья и спортивной инфраструктуры около станции метро Автозаводская, существовал только на бумаге, зато был согласован в Архитектурном совете Москвы. Согласованием занимался прежний владелец – компания ОПИН бизнесмена Михаила Прохорова.

Участок площадью 23,18 га, на котором расположен 60-летний стадион имени Эдуарда Стрельцова, перешел в частные руки в 2002-03 годах. До этого им владел завод АМО ЗИЛ, принадлежавший столичному правительству. Как раз в 2002-м ЗИЛ начал искать инвестора: содержание клуба РПЛ заводу было не по карману. В качестве возможного покупателя называли бизнесмена Александра Мамута, однако футбольный клуб – а вслед за ним и участок со стадионом – перешел в собственность «Норильского Никеля».

Новый владелец переименовал зиловское «Торпедо» в «Торпедо-Металлург», а затем и в ФК «Москва».

Спустя семь лет основные владельцы «Норникеля» Владимир Потанин и Михаил Прохоров разделили бизнес и активы. Последнему досталась девелоперская компания ОПИН, на балансе которой был в том числе и участок со стадионом, а «Москва» осталась у Потанина – но футбольный проект его не интересовал, и клуб закрылся.

Впервые о планах строительства жилья и реконструкции стадиона ОПИН заявил в 2013-м – с тех пор основные параметры проекта практически не менялись. Согласование с московским правительством заняло три года и закончилось только в мае 2016-го. Однако уже через месяц стало известно о намерении Прохорова продать все российские активы.

В числе прочих активов был продан и ОПИН с согласованным проектом на «Торпедо». Сумма сделки не раскрывалась – журнал «Компания» со ссылкой на свои источники оценивал ее в 6 миллиардов рублей. При этом отказаться от реконструкции стадиона и застроить всю территорию коммерческим жильем новый покупатель Роман Авдеев не мог.

«Территорию под застройку ЖК RiverSky и Foriver ГК «Инград» [девелоперская компания, входящая в «Россиум» Авдеева] выделили при условии, что девелопер возьмет на себя содержание «Торпедо», находившегося на тот момент в предбанкротном состоянии, и построит новый стадион, – рассказал источник, знакомый с деталями сделки. – Председателем совета директоров футбольного клуба был назначен Павел Поселенов, занимавший до февраля 2021 года пост президента ГК «Инград». Также он был депутатом Мосгордумы VI созыва от близкого к мэрии объединения «Моя Москва».

Стадион вряд ли окупится, но продажи жилья принесут владельцу «Торпедо» десятки миллиардов рублей

Какова же экономика проекта на Восточной улице и Симоновской набережной? Разобраться в этом вопросе нам помогли представители нескольких консалтинговых компаний, работающих с российским рынком жилья.

Вначале посчитаем расходы, которые понес Роман Авдеев. Сам бизнесмен в одном из первых интервью после покупки «Торпедо» оценивал инвестиции в проект в 54 миллиарда рублей. Из чего складываются такие расходы?

Покупка участка – 6 млрд рублей. Стоимость строительства стадиона и других спортивных объектов «Россиум» оценивал в 6-8 млрд и до сих пор подтверждает такую оценку. В компании обещают, что новый 15-тысячный стадион будет готов к старту чемпионата-2024/25 – к 100-летию клуба. Еще один миллиард рублей потратили на закрытие долгов «Торпедо». Итого – примерно 15 млрд рублей.

Остальная сумма – себестоимость строительства двух жилых комплексов премиум-класса, а также социальной и транспортной инфраструктуры. Например, для того чтобы жители квартир в дорогих новостройках не сталкивались с огромными потоками болельщиков в дни матчей, к жилым комплексам построят подъезд с Симоновской набережной (а болельщики будут заходить с противоположной стороны – с Восточной улицы).

По оценке экспертов международной консалтинговой компании Colliers, строительство корпусов ЖК обойдется Авдееву в 30-35 млрд рублей. Получается, что около 50 млрд рублей уйдут на строительство жилья и спортобъектов, а остальные деньги – на социалку, подъездные пути и облагораживание территории.

Расходы на содержание клуба, пока он выступает в ФНЛ, не слишком велики: в нынешнем сезоне бюджет «Торпедо» составил 315 миллионов рублей. В случае выхода в РПЛ сумму придется как минимум удвоить.

Сколько же заработает Авдеев на продажах квартир? Рассчитать объем выручки не так сложно, учитывая, что продажи уже стартовали. По данным компании «Метриум Групп», в жилом комплексе River Sky, где продажи начались два года назад, уже продано 60% всех квартир. В Foriver, который начал продаваться летом 2020 года, ушли 18% квартир.

Проданные квартиры уже принесли девелоперу более 25 миллиардов рублей. При сохранении нынешних цен (а они, вероятно, будут расти) стоимость всех квартир в двух ЖК составит около 71 млрд рублей. То есть средняя стоимость квартиры по соседству со стадионом «Торпедо» составит 25 миллионов рублей. Среди банков, предлагающих взять ипотеку – Московский кредитный банк, входящий в ту же группу «Россиум» Романа Авдеева.

Эксперты из Colliers оценивают выручку от продаж квартир в 74 миллиарда рублей и считают, что девелоперу хватит пяти лет, чтобы продать все жилье. Как раз к завершению строительства стадиона.

Таким образом, прибыль этого проекта составит порядка 20 миллиардов рублей.

За такие деньги, безусловно, можно полюбить и футбол, и многострадальное «Торпедо». А что станет с клубом, когда все жилье будет продано, и денежный поток, работавший на вход, развернется в обратную сторону, мы еще посмотрим.


Согласовано с модератором.