Экономика «Динамо» в Петровском парке – катастрофа. Клуб жил в кредит, а деньги ВТБ, видимо, никогда не отобьются

• Эта статья в архиве

Исследование автора.

История «Динамо» в XXI веке – череда разочарований. За редкими всплесками, сопровождавшимися обещаниями вернуть клубу былое величие, следовали еще более обескураживающие провалы.

Главная причина динамовской турбулентности – 31 гектар золотой московской земли в Петровском парке, где расположена историческая арена клуба. Желание многих людей заполучить этот кусок земли и застроить его коммерческой недвижимостью фактически определило историю «Динамо» в последние 20 лет. И теперь, когда проект завершен, а «Динамо» обрело богатого владельца в лице государственного банка ВТБ, мы проверили, остался ли доволен хоть кто-нибудь. ​

***

К началу 2017 года «Динамо» оказалось в тупике – клуб играл в ФНЛ, лишился собственного стадиона и практически всех доходов в проекте застройки Петровского парка (у ВФСО «Динамо» остались 7,7%). План, который должен был обеспечить финансовое благополучие клуба на многие годы вперед, полностью провалился. Даже скорое завершение строительства арены выглядело бессмысленным: руководитель общества «Динамо» Владимир Стржалковский говорил, что ВТБ требует 6 миллионов рублей за аренду нового стадиона на один матч. Клуб говорил, что платить столько не собирается, и намекал, что может продолжить играть в Химках, где аренда стоила 2 млн рублей.

И все-таки у истории «Динамо» был хэппи-энд. В 2019 году ВТБ объявил о выкупе футбольного клуба у ВФСО за все тот же 1 рубль. При этом банк обязался погасить генералам 5,3 миллиарда рублей – столько футбольный клуб был должен ВФСО. Этот долг образовался из-за того, что когда силовики расплачивались по кредиту с Ротенбергом долей«Динамо» в коммерческом проекте, они оформили это как договор о переуступке долга – ВФСО расплатился по обязательствам футбольного клуба, который после этого должен был теперь вернуть деньги не Ротенбергу, а генералам.

ВТБ тоже не заработает в Петровском парке. Всему виной раздувание сметы

Казалось бы, в сложившейся ситуации есть очевидный победитель: госбанк ВТБ начинал проект как кредитор чужого строительства, а в итоге оказался владельцем всего комплекса, получившего название «ВТБ Арена Парк».

Коммерческая часть проекта представляет из себя торговый центр «Арена-Плаза», расположенный прямо под стадионом, а также 12 зданий – от 12 до 25 этажей. Семь из них – апартаменты, рассчитанные на постоянное проживание порядка трех тысяч человек. Также в комплекс входит гостиница Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park, три бизнес-центра и штаб-квартира общества «Динамо», которая, согласно инвестиционному договору, должна была в любом случае достаться силовикам из спортобщества.

Стоимость апартаментов в комплексе около динамовского стадиона существенно выше, чем в ЖК «Тушино-2018» Федуна, и сопоставима со стоимостью в элитных жилых комплексах возле стадиона «Торпедо» Авдеева. За самую маленькую студию площадью 42 кв метра придется заплатить 14,8 миллиона рублей. Всего на продажу было выставлено 1354 апартамента.

Столь высокие цены эксперты объясняют тем, что комплекс расположен недалеко от центра, а еще в стоимость апартаментов были забиты расходы на стадион и инфраструктуру в парке. При этом в центровом расположении есть и минусы. «Данная локация интересна в большей степени с точки зрения офисной составляющей: отличная транспортная доступность, в том числе до основных деловых кластеров, перспективное направление, близость станции метрополитена, окружение, – рассказала РБК заместитель директора отдела стратегического консалтинга CBRE Галия Челышева. – Для апартаментов минусом является близость к трассе. В совокупности с юридическим статусом апартаментов у семей с детьми такие объекты существенным спросом не пользуются».

Проблемой для ВТБ стали постоянные переносы начала строительства и рост сметы. Если в 2007-м стоимость проекта оценивалась в 700 млн долларов, а чуть позже в миллиард, то ближе к окончанию строительства речь уже шла об 1,3 миллиарда долларов. Последнюю сумму в 2016 году озвучил глава ВТБ Андрей Костин – 1,5 млрд долларов. То есть за 10 лет в долларах проект в Петровском парке для ВТБ подорожал вдвое. А в рублях, учитывая девальвацию – в четыре раза.

Стройка также шла с задержкой. Изначально стадион должны были ввести в эксплуатацию в 2011 году. Однако к этому моменту строительство даже не началось. Формально это было связано с постоянной доработкой проекта. Предполагалось, что «Динамо» может принять игры ЧМ-2018 – и проект переделали с расчетом, чтобы арена могла вмещать 45 тысяч зрителей. Когда стало понятно, что матчи чемпионата отдадут «Спартаку», проект стадиона ужали до 26 тысяч.

В итоге снос стадиона начался только в 2012 году, и сроки его сдачи постоянно переносились. Сначала назывался 2013 год. Затем ВТБ обещал открыть его к 88-летию Льва Яшина в октябре 2017-го. Однако в этот день провели лишь мероприятие, названное «презентацией футбольного поля»: для VIP-гостей устроили экскурсию по стадиону и даже позволили попинать мяч на свежем газоне. Сам стадион еще не был готов, его открытие перенесли на 5 июня 2018 года. В этот день здесь сборная России должна была сыграть последний контрольный матч перед ЧМ-2018 – против Турции. Однако в последний момент игру перенесли на ЦСКА.

Следующая заявленная дата открытия – 10 марта 2019-го, когда «Динамо» должно было принять дерби со «Спартаком», – тоже оказалась сорванной. На этот раз комиссию РПЛ не устроило состояние газона. В промежутке между этими несостоявшимися открытиями руководство ВТБ уволило куратора стройки – старшего вице-президента банка Андрея Перегудова. Причина увольнения не называлась. В процессе руководства проектами ВТБ в области недвижимости Андрей Перегудов стал совладельцем международной сети пироговых «Николай» (точки в России, Украине и Эстонии) и винодельни Alpasion в аргентинском регионе Мендоса. К чемпионату мира аргентинская винодельня Перегудова даже выпустила партию вина Grand Malbec Lev Yashin, которое наливали в VIP-ложах мероприятий, посвященных ЧМ-2018.

С задержками шло не только строительство стадиона – комплексы с апартаментами и офисами тоже вводили в строй с большим опозданием – до 2,5 лет. Последний корпус сдали только в июле 2020 года.

Но гораздо большей проблемой, чем задержки со строительством, стало раздувание сметы. Как мы знаем со слов главы ВТБ Костина, стройка в парке обошлась банку в 1,5 млрд долларов (около 100 млрд рублей) – это существенно больше затрат Санкт-Петербурга на строительство «Газпром-Арены» на Крестовском острове.

Из чего сложилась эта сумма? Стоимость арены со встроенным в нее торговым центром, по оценке ВТБ, составила 27 миллиардов рублей. По оценке экспертной международной консалтинговой компании CBRE, стоимость строительства зданий с апартаментами могла составить до 20 млрд рублей. Еще 9 миллиардов стоило здание пятизвездочного отеля Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park. В итоге до озвученной итоговой цифры не хватает почти половины – 44 млрд рублей.

Какая-то – очевидно, меньшая – часть этих средств ушла на строительство инфраструктуры и трех офисных центров, более 300 миллионов долларов (не менее 20 млрд рублей) – на кредиты ВФСО, через которые ВТБ постепенно увеличивал долю в проекте.

Сегодня уже очевидно, что вложенные в проект деньги отбить практически нереально. По подсчетам аналитиков из PwC, самоокупаемость арены в Москве для клуба РПЛ возможна при средней посещаемости матчей в 25 тысяч человек. Такую же цифру называл и экс-гендиректор «Локомотива» Илья Геркус. Для «Динамо» это означает, что все игры должны проходить при аншлаге.

Продажи апартаментов (по данным компании «Метриум», реализован 41% помещений под жилье) могут принести девелоперу до 50 миллиардов рублей суммарно. Может быть, проект вытянут офисы и торговый центр?

По данным бухгалтерской отчетности, управляющая компания «Динамо» (главное операционное лицо проекта) заканчивала год с прибылью всего два раза – в 2016 году (1,6 млрд рублей) и в 2017-м (401 млн рублей). Во все остальные годы компания была глубоко убыточной: в 2019-м и 2020-м чистый убыток превысил 9 млрд рублей – 9,8 млрд и 9,2 млрд рублей соответственно.

Убытки ВТБ приносит и открывшийся в конце 2017 года отель Hyatt Regency: в первый полноценный год (2018) банк получил незначительную чистую прибыль в 9,2 миллиона рублей, при том что в год ЧМ столичные отели не испытывали проблем с постояльцами. А уже в следующем году «Хайят» сработал в минус – 2019 год закончился с убытком в 10 млн рублей. Карантинный 2020-й, когда отели были закрыты, ожидаемо завершился с убытком в 57 миллионов рублей.

При такой экономике расчеты, что проект в Петровском парке обеспечит «Динамо» финансовую независимость, кажутся несостоятельными. Вложенные госбанком миллиарды в обозримой перспективе вернуть не удастся. Прибыль, которую подсчитывали еще 15 лет назад, ушла в кредиты, на которые проворачивались бездумные трансферы.

Впрочем, перспективы «Динамо» напрямую с проектом в Петровском парке теперь не связаны. Клуб принадлежит госбанку ВТБ, чье финансовое положение более чем стабильно – прибыль в 2020-м составила 75 миллиардов рублей, а новый спонсорский контракт с банком дает футбольному клубу 4,2 млрд рублей в год.


Согласовано с модератором.